RECIENTE SENTENCIA DEL TS SOBRE LOS ART. 17.1 Y 18 DE LA LEY 38/1999 DE ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN.

No en pocas ocasiones escuchamos que personas de una urbanización entera han sido afectadas por defectos en la construcción de sus viviendas. En la reciente Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1.121/2023 de 27 de julio, que se puede consultar en el siguiente enlace, (https://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp#), se hace un análisis de los arts. 17.1 y 18 de la LOE, delimitando claramente lo que es el plazo de garantía y de prescripción de a la acción de responsabilidad.

Y todo esto, porque el juzgado de primera instancia da la razón a la constructora, entendiendo que los daños ocurren una vez transcurrido el plazo de garantía pero la  parte demandante recurre la sentencia en apelación y aunque parezca increíble, La Audiencia Provincial considera que la recepción de la obra sin reservas tuvo lugar el 21 de mayo de 2008, que los defectos constructivos, concretados en el desprendimiento de piezas cerámicas, empezaron a manifestarse en octubre de 2011 (3 años y 6 meses después de la recepción de la obra), y que los requerimientos extrajudiciales se produjeron a partir del siguiente mes noviembre. 

Pero entiende, de forma distinta al juzgado de primera instancia (que, como la propia Audiencia Provincial recoge en la sentencia, no dio valor a las reclamaciones extrajudiciales llevadas a cabo para interrumpir la prescripción al hacerse inviable el inicio del plazo prescriptivo, ya que los defectos constructivos se habían manifestado una vez transcurridos los tres años del plazo de garantía previsto legalmente), que:

"Este plazo [el de dos años del art. 18.1 LOE], como todos los de prescripción, es susceptible de interrupción y suspensión, por lo que habiéndose detectado las deficiencias en el mes de octubre de 2011 y llevándose a cabo diversos requerimientos extrajudiciales desde el mes de noviembre del mismo año 2011, ha de estimarse el recurso en este punto ya que los dos años de la prescripción han de computarse desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, como erróneamente entiende la sentencia reclamada".

 

 

 

El Tribunal Supremo manifiesta que los plazos del art. 17.1, son plazos de garantía y que por tanto los daños o defectos deben a aparecer dentro del marco de tiempo establecido para cada tipo de daño.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Y que la prescripción de la acción para la reclamación de los daños, la encontramos en el art. 18 de LOE, que dice,

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

 

El Tribunal Supremo intentando poner un poco de orden y cordura en todo esto se pronuncia sobre el asunto en los siguientes términos:

Como dijimos en la sentencia 13/2020, de 15 de enero:

"[L]a necesaria coordinación de ambos preceptos exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años. "En este sentido, se ha expresado la STS 451/2016, de 1 de julio, cuando señala al respecto que:

""En efecto, las sentencias de 19 de julio 2010 y 18 de febrero 2016, referidas al artículo 1591 del Código Civil, pero teniendo en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación, declaran lo siguiente: 'La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE)'. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar 'desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas' (Arts. 6.5 y 17.1)

"[...] Dichos plazos - sentencia 5 de julio de 2013- responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan".".

4. La aplicación de esta doctrina al caso litigioso determina la estimación de los recursos de casación, ya que, atendidos los hechos probados de la sentencia recurrida (que la recepción de la obra sin reservas tuvo lugar el 21 de mayo de 2008, y que los defectos constructivos, concretados en el desprendimiento de piezas cerámicas, empezaron a manifestarse en octubre de 2011), es claro que falta el requisito imprescindible para que la acción de responsabilidad del art. 17.1.b) LOE llegue a nacer: que los vicios o defectos en que se base se exterioricen o produzcan dentro del plazo de garantía del art. 18 LOE, que, en este caso, dada la naturaleza de los defectos, era el de tres años de su apartado 1, y que ya había transcurrido cuando dichos defectos se manifestaron.

Por tanto, únicamente serán reclamables los daños ocurridos dentro de los plazos de garantía y siempre dentro de los dos años siguientes  a que se manifieste el daño.